Datacenter als vastgoedbelegging

20120724_PGR_0049

Het Amerikaanse bedrijf Digital Realty ontwikkelt en exploiteert datacenters. Op dit moment omvat het portfolio ruim twee miljoen verhuurbare vierkante meter verdeeld over 127 datacenters in 32 landen.

Samen met KPN bouwde het bedrijf een datacenter in Groningen en in 2014 zal de eerste paal de grond ingaan van een faciliteit in Hoofddorp van 15.900 vierkante meter voor de vrije markt. Er zit toekomst in het beleggen in datacenters.

Om misverstanden te voorkomen: Digital Realty is zelf geen host, provider of operator. Het bedrijf bouwt volledige datacenter-faciliteiten – een gebouw voorzien van alle benodigde installaties, stroomvoorziening en interconnectie – en verhuurt die aan derden. EnVision, een zelf ontwikkelde DCIM-oplossing, maakt de exploitatie efficiënt en houdt de PUE-waarde van de centers zo laag mogelijk. De software maakt het voor operators mogelijk miljoenen datapunten in de datacenters te beheren en verbindt gegevens over IT en technische infrastructuur met elkaar. Het volledige portfolio van Digital Realty is in 2013 met EnVision uitgerust.

Pre-connected world

“Het is wereldwijd de trend om niet langer zeer grootschalige datacenters te bouwen, maar meerdere kleine op verschillende locaties, en die direct met elkaar te verbinden,” zegt Robert Bath, Vice President Engineering van Digital Reality. “Onze 127 datacenters zijn onderling met elkaar verbonden en omsluiten zo de hele wereld. Dat maakt ons netwerk erg geschikt voor cloud computing en grote content- en OTTP-netwerken, die zich zo dicht mogelijk op een exchange-locatie moeten bevinden.” Juist de datacenters die zich in de grootstedelijke periferieën bevinden, kunnen niet beschikken over native fibers, zoals hij dat noemt. Meestal beschikken datacenters over één carrier die de facility binnengaat, wat direct de prijsstelling bepaalt. Niet echt handig in deze tijden van grote concurrentie, stelt Bath. “Het idee is datacenters te bouwen die noch klanten, noch carriers discrimineren door de toepassing van dark fiber-verbindingen. Dat biedt ruimte voor concurrentie.” Er kunnen dus meerdere carriers in het datacenter bijeen worden gebracht, wat de mogelijkheden van de operator enorm vergroot. Stel, een bepaalde carrier heeft niet de mogelijkheid om verbinding te leggen met een klantendatabase in Zuid-Amerika. Het idee achter netwerk-exchange is dat er een peering fabric beschikbaar is, een eco-systeem, feitelijk een ‘pre-connected world’, aldus Bath, waarin met partners afspraken gemaakt kunnen worden om de carrier te verbinden met elke mogelijke locatie in het netwerk. “Dat is een betere en veiligere oplossing dan het publieke internet te gebruiken.” De datacenters geven bovendien toegang tot metro-gateways over de gehele wereld. Operators moeten zich ervan bewust zijn dat niet alle klanten waar verbinding mee moet worden gemaakt native in het portfolio zitten. “Wat we in Londen gedaan hebben, is onze klanten zoveel aansluitingspunten geven als maar mogelijk is, zodat ze rechtstreeks verbonden kunnen worden met metronetwerken zoals Equinix, TeleCity, TeleHouse, Interxion, enzovoort. Dat voegt enorme waarde toe, alleen al op het vlak van performance, maar zeker ook op commercieel gebied. Ons nieuwe datacenter in Hoofddorp krijgt dezelfde connectiviteit met Nederlandse metronetwerken.” Daarvoor werkt Digital Realty met het netwerk-exchange oplossing van Epsilon, ‘powered by BTI Systems’.

Vastgoed

Nederland is voor Digital Realty van strategisch belang in Europa. “Vooral de energiemarkt is voor ons erg interessant,” zegt Bath. “De tarieven horen tot de laagste in Europa. Bovendien biedt de overheid belangrijke subsidies op het gebied van innovatie. Dat bij elkaar vermindert de operationele kosten. En Hoofddorp ligt geografisch prima voor ons.” Het nieuwe datacenter in bedrijvenpark De President zal in totaal 15.900 vierkante meter gaan beslaan verdeeld over zes hallen, elk geschikt voor 1,92 megawatt IT-capaciteit. De eerste twee hallen, gebouwd volgens de eigen POD 3.0-architectuur, zullen naar verwachting eind 2014 worden opgeleverd.  Verantwoordelijk voor de Nederlandse vastgoed-activiteiten bij Digital Realty is Elvira van Bruggen, niet geheel onverwacht iemand met een achtergrond in het commercieel vastgoed. “Mijn expertise ligt in de optimalisatie van vastgoedexploitatie,” zegt zij. “Je zou kunnen veronderstellen dat er nauwelijks verschil bestaat tussen de exploitatie van een datacenter-gebouw en bijvoorbeeld een winkelcentrum. Maar dat verschil is er wel degelijk: als een winkel door een stroomstoring een uurtje later zijn deuren opent, is er niet direct sprake van heel grote problemen. Bij een datacenter dat een uur geen power heeft ligt dat toch geheel anders. De klanten die je huisvest hebben een veel kritischer business: als het datacenter van een bank vijf minuten down is, kost ze dat meer dan 4 miljoen euro. De risico’s en de effecten zijn groter op het moment dat er iets mis gaat en je bent je er goed van bewust dat het oplossen van issues niet kan wachten tot morgen.” Met name de installaties zijn van cruciaal belang: een datacenter heeft meer en grotere koelinstallaties en stelt andere eisen aan de stroomvoorziening dan een gemiddeld kantoorgebouw – installaties die vrijwel dagelijks onderhoud behoeven.

Reputatie is heilig

Het perceel aan de Jan Wijsmullerdreef in De President te Hoofddorp is nu nog een weiland, maar Van Bruggen kijkt reikhalzend uit naar het moment dat de bouw gaat beginnen, waarschijnlijk begin 2014, maar ze hoopt nog op dit jaar. In de huidige fase is ze slechts langs de zijlijn betrokken bij de bouw. “Ik geef wel adviezen over de manier waarop procedures in Nederland verlopen en de sociaal/culturele eigenschappen van de Hollanders met hun poldermodel, waar Digital Realty als bedrijf rekening mee moet houden. Meer praktische zaken dus. Ik bemoei me niet met de technische installaties, daarvoor zijn de mensen van Digital Realty uit Londen verantwoordelijk.” Hoewel dat in principe ook niet tot haar taak behoort, gaat ze door het nog ontbreken van een salesmanager zelf de eerste gesprekken aan met potentiële klanten, om ze in een eventueel volgend stadium over te dragen aan collega’s in de UK. “Er dienen zich ook mensen aan die een eigen datacenter ter overname aanbieden. Die moeten voldoen aan onze hoge normen, dus daar zijn we uiterst terughoudend mee. Onze reputatie is wat dat betreft heilig.” Ze volgt de markt en potentiële klanten op de voet. Door haar verleden in het vastgoed krijgt ze ook informatie uit een heel andere kant van de markt. De recente oplevering van het customized datacenter van KPN in Groningen is in elk geval goed voor de naamsbekendheid. “We hebben hier in Nederland al enige tijd vier datacenters, maar daar hebben we onszelf nooit mee geprofileerd. Daar was ook geen noodzaak toe, omdat al die datacenters vol verhuurd zijn. Nu met het nieuwe datacenter in Hoofddorp in het verschiet ligt dat anders,” aldus Van Bruggen. Het pand in Hoofddorp wordt modulair gebouwd. Er wordt begonnen met één suite en van daaruit wordt verder gebouwd. “Daarmee behouden we onze flexibiliteit, want we kunnen tijdens de rit nog aanpassingen doen als klanten daarom vragen.”

Zeespiegel

Digital Realty biedt alle faciliteiten aan die niet IT-gerelateerd zijn. Huisvesting, koeling, stroomvoorziening inclusief UPS, en de connectivity met het exchange netwerk, het eco-systeem van Digital Realty. Alles vanaf de static switches naar de racks toe is een zaak van de huurder zelf. Ze mikt niet op een speciaal segment waar het om huurders gaat. “Het kunnen operators of providers zijn, maar ook bedrijven die hun eigen datacenter buiten de deur willen onderbrengen. We zoeken stabiele partijen, dat is belangrijker. Ik maak me in elke geval helemaal geen zorgen om onze faciliteit volverhuurd te krijgen.”

Desgevraagd antwoordt Bernhard Geoghegan, Managing Director EMEA van Digital Realty bevestigend: “We realiseren ons dat het nieuwe datacenter in Hoofddorp zeven meter onder de zeespiegel ligt. En we weten dat een fors gedeelte van onze investering onder de grond verdwijnt in de vorm van heipalen, fundamenten en drainagesystemen. In de UK hebben wij daar niet zoveel problemen mee, want we kennen de situatie in Nederland vrij goed. Maar onze Amerikaanse collega’s trokken wit weg en we hebben moeten praten als Brugman om ze over de streep te trekken,” bekent hij. Natuurlijk is het voor Digital Realty noodzaak klanten te volgen die wereldwijd opereren. Maar belangrijkste aanjagers voor de vraag naar datacenterruimte komt voort uit de groei van cloud computing en social media. “Maar zeker ook de behoefte van bedrijven in alle sectoren om niet langer een eigen, kostbare en specifieke kennis vragende datacenterfaciliteit te huisvesten. In Londen en Dublin komt het leeuwendeel van onze klanten bijvoorbeeld uit de financiële sector, in Parijs zijn dat voornamelijk system integrators. We zien Hoofddorp als een grote kans voor ons bedrijf.” Digital Realty heeft volgens Geoghegan absoluut niet de ambitie in de toekomst zelf als operator of provider op te gaan treden. “Hoewel door sommige overnames er wel eens een managed service binnen onze muren terechtkomt, is dat zeker niet onze doelstelling. De IT is een zaak voor onze klanten, wij focussen op het gebouw en de installaties, en het optimale beheer daarvan. Onze markt is groot en groeit nog steeds.”

Hans Lamboo is journalist

   
Lees ook
Dutch Datacenter Index september 2020

Dutch Datacenter Index september 2020

Gedurende de zomer is de indruk bevestigd dat de impact van Covid-19 op de datacenteractiviteit beperkt blijft. Toch zien we dat er aanhoudende zorgen zijn over de liquiditeit van klanten, en houden single tenant-datacenters de hand op de knip.

Vertiv lanceert monitoringoplossing met krachtige mogelijkheden voor kleine en middelgrote edge-datacenters

Vertiv lanceert monitoringoplossing met krachtige mogelijkheden voor kleine en middelgrote edge-datacenters

Vertiv, wereldwijd leverancier van kritieke digitale infrastructuur- en continuïteitsoplossingen, lanceert Vertiv™ Environet™ Alert. Deze nieuwe softwareoplossing biedt grootzakelijke infrastructuurmonitoring- en beheer-mogelijkheden voor kleine datacenters en edge-omgevingen. Vertiv™ Environet™ Alert is wereldwijd beschikbaar

Monitor eenvoudig temperaturen met zelfklevende labels

Monitor eenvoudig temperaturen met zelfklevende labels

Brady biedt nieuwe RFID-temperatuurlabels aan die draadloze temperatuurmeting en -monitoring mogelijk maken voor een uitgebreid assortiment aan toestellen, apparatuur, machines, rekken, kabels en constructies. De flexibele, slimme temperatuurdetectielabels kunnen op vrijwel elk oppervlak worden aangebracht ter ondersteuning van een geïnformeerde, proactieve...