CBRE: wereldwijde datacentermarkt loopt vast op stroom, ruimte en bouwcapaciteit

De wereldwijde datacentermarkt groeit hard, maar niet hard genoeg om de vraag bij te houden. Dat blijkt uit het rapport Global Data Center Trends 2026 van vastgoedadviseur CBRE. Vooral de snelle opmars van AI, hyperscale cloud en zogenoemde neocloud-aanbieders zet de markt onder zware druk. Nieuwe capaciteit komt er wel bij, maar stroomaansluitingen, netcongestie, vergunningstrajecten, lokale weerstand en stijgende bouwkosten zorgen ervoor dat veel projecten vertraging oplopen. CBRE verwacht daarom dat de beperkte beschikbaarheid van datacentercapaciteit tot zeker 2030 de prijzen verder zal opstuwen.

Volgens CBRE nam de datacenterinventaris in het eerste kwartaal van 2026 in alle grote regio’s toe. Latijns-Amerika groeide met 41,3 procent het sterkst, gevolgd door Noord-Amerika met 33 procent. Europa bleef daar met 18,9 procent achter, maar liet wel een duidelijke versnelling zien ten opzichte van een jaar eerder. In APAC groeide de capaciteit met 13,4 procent. Die cijfers maken duidelijk dat operators en ontwikkelaars volop bouwen, maar de boodschap van het rapport is toch vooral dat de vraag nog sneller groeit.

AI verandert de spelregels

De belangrijkste aanjager is de vraag naar grote hoeveelheden rekenkracht voor AI. Hyperscalers blijven fors uitbreiden, maar daarnaast ontstaat een nieuwe categorie afnemers: AI-startups en neoclouds die specifiek infrastructuur aanbieden voor high-performance computing en AI-workloads. Deze partijen zoeken niet zomaar enkele racks, maar grote blokken vermogen, vaak met hoge dichtheden en de mogelijkheid om snel op te schalen.

Dat verandert de logica van de markt, stelt CBRE vast. Waar connectiviteit, nabijheid van cloudregio’s en bestaande datacenterclusters jarenlang dominante vestigingsfactoren waren, schuift stroom steeds nadrukkelijker naar voren als doorslaggevende factor. Beschikbare megawatts, zekerheid over netaansluiting en toegang tot uitbreidbare energie-infrastructuur bepalen in toenemende mate waar nieuwe datacenters kunnen ontstaan.

Leegstand naar historische dieptepunt

De spanning tussen vraag en aanbod is goed zichtbaar in de leegstandscijfers. In Europa blijft de markt krap. De leegstand in de vier belangrijkste Europese markten — Londen, Frankfurt, Parijs en Amsterdam — bleef gemiddeld op 7,3 procent. Frankfurt kende met 5 procent de laagste leegstand, terwijl Amsterdam op 9,4 procent uitkwam. In Azië-Pacific bleef de gemiddelde leegstand 7 procent, met Singapore als krapste markt op 2 procent.

In Noord-Amerika daalde de leegstand in de vier grootste markten naar een historisch dieptepunt. Northern Virginia, nog altijd de grootste datacentermarkt ter wereld, kwam uit op slechts 0,3 procent leegstand. Atlanta zakte naar 1 procent, Dallas-Fort Worth naar 1,8 procent en Chicago naar 2,2 procent. Dat gebeurde ondanks een forse toename van de totale voorraad.

Europa groeit, maar stuit op grenzen

In Europa blijft Londen de grootste markt, gevolgd door Frankfurt, Parijs en Amsterdam. Londen en Frankfurt voegden volgens CBRE het afgelopen jaar recordniveaus aan nieuwe capaciteit toe. Toch blijven juist deze markten kampen met structurele beperkingen. In Londen vormt de beschikbaarheid van stroom een belangrijk knelpunt, met name in de zogeheten westelijke corridor. In Frankfurt blijft de netcapaciteit in het centrale datacentergebied eveneens beperkt, terwijl sommige gemeenten datacenterontwikkeling via ruimtelijke regels proberen af te remmen.

Parijs profiteert ondertussen van sterke vraag van hyperscalers, AI-bedrijven en soevereine AI-aanbieders. CBRE noemt daarbij onder meer Mistral AI als voorbeeld van een nieuwe, grote afnemer. Amsterdam blijft de vierde markt van Europa, maar groeit trager dan Londen, Frankfurt en Parijs. De voorraad nam er in het eerste kwartaal met iets meer dan 11 procent toe. Volgens CBRE blijven stroombeperkingen en het moratorium op projecten boven 70 MW de groei beperken. Ontwikkelaars kijken daardoor vaker naar locaties buiten Amsterdam, waaronder Rotterdam en het noorden van Nederland.

Prijzen blijven stijgen

De krapte vertaalt zich direct in hogere prijzen. In Europa lagen de huurtarieven in de vier grote markten in het eerste kwartaal tussen 165 en 265 dollar per kW per maand voor een capaciteitsvraag van 250 tot 500 kW. Frankfurt was met 235 tot 265 dollar per kW per maand de duurste Europese markt, vooral door de beperkte beschikbare capaciteit. In Azië-Pacific bleef Singapore met gemiddeld 403 dollar per kW per maand veruit de duurste markt.

Ook in Noord-Amerika stijgen de prijzen verder, zij het gematigder dan in het voorgaande jaar. Chicago noteerde daar de hoogste tarieven, gevolgd door Northern Virginia. CBRE verwacht dat vertraagde bouwtrajecten en beperkte nieuwe aanvoer de Amerikaanse markt tot 2030 krap houden, waardoor de prijzen naar ongekende niveaus kunnen oplopen.

Nieuwe markten profiteren van schaarste

De beperkingen in gevestigde datacenterhubs creëren kansen voor opkomende markten. In Latijns-Amerika springt vooral Querétaro in Mexico eruit. De datacentercapaciteit groeide daar met 450 procent op jaarbasis, vooral als gevolg van grootschalige hyperscale- en AI-projecten. De regio profiteert van de ligging nabij industriële clusters en glasvezelroutes richting Noord-Amerika.

Ook in Europa kijkt CBRE naar nieuwe groeilocaties. Lissabon staat nog aan het begin van zijn ontwikkeling als datacentermarkt, maar kan volgens CBRE doorgroeien naar 500 MW in 2030. De relatief lage kosten voor hernieuwbare energie en betere beschikbaarheid van stroom maken Portugal aantrekkelijker voor partijen die in traditionele FLAP-markten tegen grenzen aanlopen.

In Azië-Pacific winnen Johor en Batam aan belang door hun nabijheid tot Singapore. Daar is ruimte schaars en zijn grootschalige greenfield-projecten moeilijk te realiseren. Johor en Batam bieden meer grond en kortere routes naar vermogen, waardoor ze aantrekkelijk worden voor hyperscale-uitrol.

Datacenterstrategie wordt energiebeleid

De belangrijkste conclusie uit het CBRE-rapport is dat datacenterontwikkeling steeds minder een puur vastgoed- of IT-vraagstuk is. Het wordt een energie- en infrastructuurkwestie en een vraagstuk van ruimtelijke ordening. De vraag naar digitale capaciteit blijft stijgen, maar de beschikbaarheid van stroom, netaansluitingen, bouwcapaciteit en vergunningen bepaalt waar die groei daadwerkelijk kan landen.

Voor operators, cloud providers en grote enterprise-afnemers betekent dit dat vooruit plannen steeds belangrijker wordt. Wie capaciteit nodig heeft voor AI, cloud of data-intensieve toepassingen, kan niet langer uitgaan van ruime beschikbaarheid in de bekende hubs. De komende jaren zullen vooral partijen met vroege toegang tot stroom, grond, vergunningen en toeleveringsketens hun positie kunnen versterken.